Mietkaution zurückbekommen
Wie hoch die Mietkaution in Deutschland sein darf, wie lange dein Vermieter für die Abrechnung Zeit hat, was er einbehalten darf und wie du sie Schritt für Schritt zurückforderst.
Die kurze Antwort
In Deutschland darf die Mietkaution höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen, und die Zinsen stehen dir zu (§ 551 BGB). Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Der Vermieter muss nach dem Auszug innerhalb einer angemessenen Frist abrechnen, die vom Einzelfall abhängt. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil bis dahin zurückhalten.
Du gibst die Schlüssel ab, die Wohnung ist leer, und dann wartest du. Viele Mieter warten Monate auf ihre Kaution, ohne zu wissen, ob das normal ist. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln für Wohnraummiete in Deutschland nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und zeigt, was du in welcher Reihenfolge tun kannst.
Die Regeln aus § 551 BGB
Die Kaution ist in § 551 BGB geregelt. Die wichtigsten Punkte:
- Höchstens drei Monatsmieten. Gemeint ist die Miete ohne Nebenkosten, also die Nettokaltmiete. Pauschalen oder Vorauszahlungen für Betriebskosten zählen nicht mit.
- Zahlung in drei Raten. Bei einer Barkaution darfst du in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen mit den nächsten beiden Mieten.
- Getrennt angelegt. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
- Die Zinsen gehören dir. Sie erhöhen die Kaution. Ausnahme: Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen.
- Abweichungen zu deinem Nachteil sind unwirksam. Eine Klausel über eine höhere Kaution gilt also nicht.
Verlangt dein Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten, kannst du den Teil darüber zurückfordern.
Schon beim Einzug: das Übergabeprotokoll
Ob der Vermieter später etwas von der Kaution abziehen darf, hängt oft an einer Frage: Wie sah die Wohnung beim Einzug aus? Ein Übergabeprotokoll beim Einzug hält das fest. Gehe jeden Raum mit dem Vermieter durch, notiere jeden Kratzer, jedes Loch, jeden Fleck, und lass beide Seiten unterschreiben.
Fotos ergänzen das Protokoll. Ein Beispiel, warum das zählt: Der Bundesgerichtshof hat 2015 entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich bekam. Ob die Wohnung unrenoviert war, muss nach der Pressemitteilung des Gerichts aber der Mieter beweisen. Ohne Fotos vom Einzug ist das schwer.
Beim Auszug
- Räum aus und reinige. Leere Räume zeigen Wände und Böden am besten.
- Mach ein Abnahmeprotokoll. Geh die Wohnung mit dem Vermieter durch. Unterschreib nichts, was du anders siehst. Schreib deine Sicht dazu.
- Fotografiere alles, in derselben Reihenfolge wie beim Einzug, bevor du die Schlüssel abgibst.
- Lass dir die Schlüsselrückgabe bestätigen, mit Datum und Anzahl der Schlüssel. Ab diesem Tag laufen wichtige Fristen.
- Gib deine Bankverbindung und neue Adresse schriftlich an.
Normale Abnutzung ist kein Schaden. Nach § 538 BGB musst du Veränderungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht vertreten.
Wie lange der Vermieter Zeit hat
Hier liegt der häufigste Streit. Das Gesetz nennt keine feste Frist für die Rückzahlung. Der Bundesgerichtshof sagt: Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss sich der Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist erklären, ob und welche Ansprüche er gegen dich erhebt (VIII ZR 141/17). Mit dieser Abrechnung wird die Barkaution zur Rückzahlung fällig.
Wie lang „angemessen“ ist, hängt vom Einzelfall ab. Der Bundesgerichtshof hat 2024 noch einmal festgehalten, dass im Einzelfall auch mehr als sechs Monate angemessen sein können (VIII ZR 184/23). Eine Zahl, auf die du dich verlassen kannst, gibt es also nicht.
Ein Sonderfall ist die Nebenkostenabrechnung. Die Kaution sichert auch Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung, die erst nach deinem Auszug kommt. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist (VIII ZR 71/05). Für die Betriebskostenabrechnung selbst hat er bis zum Ende des zwölften Monats nach dem Abrechnungszeitraum Zeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Den Rest der Kaution muss er nicht so lange festhalten.
Die Fristen im Überblick
| Was | Frist | Grundlage |
|---|---|---|
| Kaution abrechnen | angemessen, keine feste Zahl | BGH VIII ZR 141/17, VIII ZR 184/23 |
| Teil für Nebenkosten einbehalten | bis die Betriebskostenabrechnung fällig ist | BGH VIII ZR 71/05 |
| Betriebskostenabrechnung | 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums | § 556 Abs. 3 BGB |
| Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden | 6 Monate ab Rückgabe der Wohnung | § 548 Abs. 1 BGB |
| Dein Anspruch auf Rückzahlung | 3 Jahre ab Ende des Jahres, in dem er fällig wurde | §§ 195, 199 BGB |
Die sechs Monate aus § 548 BGB
Ansprüche des Vermieters auf Ersatz wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten. Die Frist beginnt, wenn er die Wohnung zurückbekommt.
Das heißt aber nicht, dass nach sechs Monaten alles erledigt ist. Der Bundesgerichtshof hat 2024 entschieden, dass ein Vermieter mit solchen verjährten Schadensersatzforderungen in der Regel trotzdem gegen deinen Anspruch auf die Kaution aufrechnen kann (VIII ZR 184/23). Der Deutsche Mieterbund hat das Urteil als ungünstig für Mieter bewertet. Für dich bedeutet das: Bewahre deine Auszugsfotos auf, auch wenn schon ein halbes Jahr vergangen ist.
Wenn nichts kommt oder zu viel abgezogen wird
- Frag nach. Eine kurze, freundliche E-Mail klärt manches.
- Verlang eine Abrechnung. Bitte um eine schriftliche Aufstellung, was er einbehält und warum, mit Belegen.
- Setz eine Frist. Schreib einen Brief mit einem konkreten Datum. Schick ihn so, dass du den Zugang belegen kannst, etwa per Einwurf-Einschreiben.
- Widersprich jedem Abzug einzeln. Leg deine Fotos und das Übergabeprotokoll bei.
- Hol dir Unterstützung. Mietervereine beraten ihre Mitglieder zum Mietrecht. Die Verbraucherzentrale deines Bundeslandes sagt dir, wo du Beratung bekommst. Ist dein Vermieter ein Unternehmen, kommt auch die Universalschlichtungsstelle des Bundes in Frage. Sie ist für Verbraucher in der Regel kostenlos.
Was Handback beim Auszug ergänzt
Ein Foto in deiner Mediathek trägt ein Datum, das du selbst ändern kannst. Wenn es um die Kaution geht, hilft es, wenn die Uhrzeit nicht von dir stammt und sich zeigen lässt, dass die Fotos nicht bearbeitet wurden.
Handback führt dich Raum für Raum durch die Wohnung, beim Einzug und beim Auszug. Jedes Foto wird in der App aufgenommen, sein SHA-256-Fingerabdruck geht an unseren Server, und der Server setzt seine eigene Uhrzeit dazu. Am Ende schickst du deinem Vermieter oder dem Mieterverein einen Link. Jeder kann ihn ohne Konto prüfen.
Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten. Bundesministerium der Justiz. gesetze-im-internet.de
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts. Bundesministerium der Justiz. gesetze-im-internet.de
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch. Bundesministerium der Justiz. gesetze-im-internet.de
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten. Bundesministerium der Justiz. gesetze-im-internet.de
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 195 und 199 Regelmäßige Verjährungsfrist und ihr Beginn. Bundesministerium der Justiz. § 195, § 199
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05. bundesgerichtshof.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Juli 2019, VIII ZR 141/17. bundesgerichtshof.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23, und Pressemitteilung Nr. 144/2024. Urteil, Pressemitteilung
- Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 39/2015 zu Schönheitsreparaturen, 18. März 2015. bundesgerichtshof.de
- Deutscher Mieterbund, „Bundesgerichtshof erleichtert Aufrechnung von verjährten Schadensersatzforderungen mit Kautionsguthaben“, 10. Juli 2024. mieterbund.de
- Gesetz über die alternative Streitbeilegung in Verbrauchersachen, § 30 Universalschlichtungsstelle des Bundes. gesetze-im-internet.de
- Universalschlichtungsstelle des Bundes, Schlichtungsverfahren. universalschlichtungsstelle.de
Häufige Fragen
Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Das Gesetz nennt keine feste Zahl. Der Bundesgerichtshof spricht von einer angemessenen Frist, die vom Einzelfall abhängt und in manchen Fällen auch länger als sechs Monate sein kann. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil bis dahin einbehalten.
Darf der Vermieter die Kaution für normale Abnutzung behalten?
Nein. Veränderungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, muss der Mieter nach § 538 BGB nicht vertreten. Ein abgenutzter Teppich in den Laufwegen oder leicht verblasste Wände sind keine Schäden.
Was ist, wenn der Vermieter gar nicht reagiert?
Setz ihm schriftlich eine klare Frist mit Datum. Reagiert er auch dann nicht, hol dir Hilfe beim Mieterverein oder frag die Verbraucherzentrale, wohin du dich wenden kannst.
Handback hält fest, was du fotografiert hast und wann. Das ist keine Rechtsberatung, und Handback kann keinen Streit für dich entscheiden.