État des lieux et dépôt de garantie en France

Ce guide concerne les logements loués en France comme résidence principale, vides ou meublés, sous la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il ne couvre pas le bail mobilité, pour lequel aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, ni les locations saisonnières.

Le dépôt de garantie se joue deux fois : le jour où vous entrez et le jour où vous rendez les clés. Entre les deux, c'est la comparaison des deux états des lieux qui décide de ce que le propriétaire peut retenir. Un état des lieux d'entrée vague ou incomplet vous coûte souvent plus cher qu'une petite rayure.

Les règles en bref

Ces chiffres viennent des articles 22 et 25-6 de la loi de 1989, tels que présentés par Service-Public.fr. Le montant du dépôt doit figurer dans le bail et ne peut pas augmenter pendant le bail ni au renouvellement.

L'état des lieux d'entrée

L'article 3-2 de la loi de 1989 impose un état des lieux à la remise des clés. Il est établi par vous et le propriétaire (ou son agence) ensemble, c'est ce qu'on appelle un état des lieux contradictoire. Il est écrit, sur papier ou en version électronique, et il est joint au bail. Son contenu est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : identité des parties, date, adresse, relevés des compteurs, clés remises, puis une description pièce par pièce des sols, murs, plafonds et équipements.

Si vous le faites seul avec le propriétaire, il ne coûte rien. Si un professionnel s'en charge, votre part des frais est plafonnée. Si l'une des parties refuse de venir ou de signer, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice. Les frais sont alors partagés à parts égales.

Vous avez dix jours pour le compléter

Vous remarquez un défaut après coup ? Vous pouvez demander au propriétaire de compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent. Pour le chauffage, la demande peut être faite pendant le premier mois de la période de chauffe. Si le propriétaire refuse, la commission départementale de conciliation peut être saisie.

Ce qu'il faut photographier à l'entrée

• chaque pièce en vue d'ensemble, depuis la porte ;
• les murs, avec les trous de chevilles, taches et fissures en gros plan ;
• les sols, surtout le parquet et la moquette près des portes ;
• la cuisine : plaques, four ouvert, hotte, intérieur des placards ;
• la salle de bains : joints, émail de la baignoire, robinets ;
• les fenêtres, volets et stores ;
• les compteurs et les clés remises.

Sans état des lieux d'entrée, le Code civil présume que vous avez reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Si c'est le propriétaire qui a refusé de le faire malgré une mise en demeure, c'est à lui de prouver que vous avez causé les dégradations.

Ce que le propriétaire peut retenir

L'article 7 de la loi de 1989 met à votre charge l'entretien courant et les réparations locatives, dont la liste figure dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : remplacer une ampoule, déboucher un évier, reboucher un trou de cheville, changer un joint. Vous répondez aussi des dégradations faites pendant la location.

En revanche, la vétusté n'est pas à votre charge. Le décret de 2016 la définit comme l'usure produite par le temps ou l'usage normal des matériaux et équipements. Une peinture jaunie après six ans ou une moquette usée dans le couloir relèvent de la vétusté. Un trou dans une porte ou une brûlure sur le plan de travail sont des dégradations.

Le bail peut prévoir une grille de vétusté, choisie d'un commun accord. Elle fixe une durée de vie pour chaque élément et un abattement par année. Si votre bail en contient une, relisez-la avant l'état des lieux de sortie.

Chaque retenue doit être justifiée par un document : états des lieux, photos, constat de commissaire de justice, devis ou factures. Une somme forfaitaire sans justificatif ne suffit pas.

L'état des lieux de sortie

Il se fait à la remise des clés, dans la même forme que l'état des lieux d'entrée, souvent sur le même document avec une colonne entrée et une colonne sortie. Il ne doit pas vous être facturé si un professionnel le réalise pour le propriétaire.

1. Fixez la date par écrit, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Nettoyez et videz le logement, puis faites vos photos de sortie dans le même ordre que celles d'entrée.
3. Relisez chaque ligne avant de signer. Si vous n'êtes pas d'accord, écrivez-le sur le document.
4. Donnez votre nouvelle adresse au propriétaire. Sans elle, la pénalité de retard ne s'applique pas.
5. Gardez un exemplaire signé et une preuve de la date de remise des clés.

Si le propriétaire ne vient pas au rendez-vous fixé avec un commissaire de justice, vous pouvez rendre les clés par lettre recommandée. Dans ce cas, faute d'état des lieux de sortie, vous êtes considéré comme ayant rendu le logement en bon état.

Si le dépôt n'est pas rendu à temps

1. Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Rappelez la date de remise des clés, le montant dû et la majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Service-Public.fr propose un modèle de lettre.
2. Contestez les retenues injustifiées par écrit, en joignant vos photos d'entrée et de sortie.
3. Saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) du département du logement. C'est gratuit. Elle traite les litiges sur le dépôt de garantie et l'état des lieux. Elle convoque les parties et rend un document de conciliation ou un avis au plus tard deux mois après sa saisine. Un conciliateur de justice, gratuit lui aussi, est une autre option.
4. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement si rien n'avance. Pour une demande de 5 000 € ou moins, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant, et une simple requête suffit. Vous pouvez vous défendre seul. Un timbre fiscal de 50 € est demandé, sauf si vous bénéficiez de l'aide juridictionnelle.

Vous avez trois ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être rendu pour agir en justice. Avant d'engager une démarche, l'ADIL de votre département peut relire votre dossier gratuitement.

Donner du poids à vos photos

Le jour de la sortie, la discussion se résume souvent à une question : ce défaut était-il déjà là à l'entrée ? Une photo de votre pellicule porte une date, mais cette date se modifie facilement. Ce qui aide :

• une heure fixée par quelqu'un d'autre que vous ;
• la preuve que la photo n'a pas été modifiée depuis ;
• toutes les photos d'entrée et de sortie au même endroit, à envoyer en un seul lien.

C'est ce qu'ajoute Handback. Chaque photo est prise dans l'app, son empreinte SHA-256 est envoyée à notre serveur, et le serveur y ajoute sa propre heure. Vous envoyez ensuite un seul lien au propriétaire, à la CDC ou au juge, et chacun peut vérifier les photos sans créer de compte.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (articles 3-2, 7, 7-1, 22, 25-6), Légifrance. legifrance.gouv.fr
• « Dépôt de garantie dans un bail d'habitation », Service-Public.fr, vérifié le 9 juin 2026. service-public.gouv.fr
• « État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation », Service-Public.fr, vérifié le 10 mars 2026. service-public.gouv.fr
• « État des lieux de sortie pour un bail d'habitation », Service-Public.fr, vérifié le 10 mars 2026. service-public.gouv.fr
• « Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire », Service-Public.fr. service-public.gouv.fr
• « Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ? », Service-Public.fr. service-public.gouv.fr
• « Saisir le juge des contentieux de la protection », Service-Public.fr, vérifié le 11 septembre 2026. service-public.gouv.fr
• « État des lieux et vétusté », Institut national de la consommation. inc-conso.fr
• ADIL, rôles et missions (exemple de l'ADIL du Bas-Rhin), réseau ANIL. anil.org