Come riavere il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è spesso pari a due o tre mesi di affitto. Riaverlo dipende quasi sempre da una cosa: poter mostrare com'era la casa quando sei entrato e com'è quando la lasci. Questa guida vale per le locazioni di abitazioni in Italia e segue l'ordine pratico: cosa dice la legge, cosa preparare, cosa fare se il proprietario non restituisce.

Cosa dice la legge

Le regole principali sono poche e brevi.

L'art. 11 della legge 392/1978 vale anche per i contratti stipulati con la legge 431/1998, cioè quasi tutti i contratti di affitto di casa di oggi. La legge 431/1998 ha abrogato diversi articoli della 392/1978, ma l'art. 11 non è tra questi (Legge 431/1998, art. 14).

Danni, usura e vetustà

Il Codice civile distingue tre cose. Rispondi della perdita e del deterioramento che avvengono durante la locazione, salvo che provi che non dipendono da te (art. 1588). Non rispondi del consumo che deriva dall'uso normale della casa, né di ciò che è dovuto alla vetustà (art. 1590). Le piccole riparazioni di manutenzione sono a tuo carico, le altre riparazioni necessarie spettano al proprietario (art. 1576).

In pratica: un buco nel muro o un piano cucina bruciato è un danno. Pareti un po' ingrigite dopo anni, un parquet consumato nei passaggi o un rubinetto che perde per l'età no.

All'ingresso: il verbale di consegna

L'art. 1590 parla della "descrizione" fatta dalle parti. Se manca, la legge presume che tu abbia ricevuto la casa in buono stato di manutenzione. Questo è un punto che conta: senza un verbale e senza foto, ogni difetto che c'era già rischia di diventare tuo.

Per questo, il primo giorno:

1. Chiedi un verbale di consegna firmato da entrambi, con lo stato di ogni stanza, degli elettrodomestici e degli impianti.
2. Fotografa ogni stanza nello stesso ordine: pareti, soffitto, pavimento, finestre, porte, cucina, bagno, caldaia, contatori, chiavi.
3. Segnala per iscritto quello che non va entro pochi giorni, con le foto allegate. Un'email va bene, una PEC è meglio.

All'uscita: la riconsegna

Pulisci, togli tutto, poi rifai le foto nello stesso ordine dell'ingresso. Le stanze vuote mostrano bene pareti e pavimenti. Fotografa le chiavi che restituisci.

Chiedi al proprietario di fare insieme il sopralluogo e di firmare un verbale di riconsegna. Se scrive che la casa è in ordine, fotografa il foglio firmato. Se segnala dei problemi, chiedi che li descriva uno per uno.

Lascia per iscritto il tuo IBAN per la restituzione del deposito e degli interessi maturati.

Quando va restituito

La legge non fissa un numero di giorni per restituire il deposito. Si chiede alla fine del rapporto, con la riconsegna della casa. Il proprietario può trattenere una parte solo per un motivo concreto, per esempio danni oltre l'uso normale o canoni e spese non pagati. Se succede, chiedi che indichi per iscritto ogni voce e l'importo.

Gli interessi legali sono dovuti ogni anno. Se non li hai mai ricevuti, aggiungili alla richiesta. Il tasso cambia di anno in anno con un decreto del Ministero dell'Economia, quindi calcola ogni anno con il tasso di quell'anno.

Un'abitudine da evitare: smettere di pagare gli ultimi mesi "tanto c'è il deposito". Il deposito non è un affitto anticipato. Se vuoi compensare, mettilo per iscritto d'accordo con il proprietario.

Se il deposito non torna

1. Scrivi una lettera di messa in mora

Invia una raccomandata A/R o una PEC. La PEC, se il proprietario ne ha una, equivale alla notificazione per posta e data e ora di invio e consegna sono opponibili ai terzi (Codice dell'amministrazione digitale, art. 48).

Nella lettera indica:

• la data di riconsegna della casa e delle chiavi;
• l'importo del deposito e gli interessi maturati;
• il tuo IBAN;
• un termine preciso per pagare, per esempio quindici giorni;
• le foto di ingresso e di uscita, o il link per vederle.

Se il proprietario contesta dei danni, rispondi voce per voce con le foto della stessa parete o dello stesso mobile, all'ingresso e all'uscita.

2. Chiedi aiuto a un sindacato inquilini

I sindacati inquilini hanno sportelli in molte città e conoscono bene questi casi. I principali sono SUNIA, SICET e UNIAT. Porta il contratto, il verbale, le foto e la corrispondenza.

3. La mediazione

Per le liti in materia di locazione, chi vuole andare in giudizio deve prima tentare la mediazione presso un organismo iscritto nel registro del Ministero della Giustizia (D.Lgs. 28/2010, art. 5). La condizione si considera soddisfatta se il primo incontro finisce senza accordo. La mediazione dura al massimo sei mesi, salvo proroghe (art. 6).

Spesso basta l'invito in mediazione perché il proprietario si sieda al tavolo. Le foto con data certa rendono la discussione più corta.

4. Il giudizio

Se la mediazione non porta a un accordo, le cause in materia di locazione di immobili urbani seguono un rito speciale previsto dal codice di procedura civile (art. 447-bis c.p.c.). Prima di arrivare qui, fatti consigliare dal sindacato inquilini su costi e tempi.

Rendere le foto più solide

Una foto nel rullino ha una data, ma è una data che puoi cambiare. In una discussione sul deposito aiuta avere un'ora impostata da qualcun altro e la prova che la foto non è cambiata.

È quello che aggiunge Handback. Fotografi la casa nell'app, stanza per stanza. L'impronta SHA-256 di ogni foto va al nostro server, che le aggiunge la propria ora. Poi mandi un solo link al proprietario, al sindacato o al mediatore, e chiunque può verificarlo senza un account.

Fonti

• Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 11 (Deposito cauzionale). Normattiva. normattiva.it
• Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 14 (Disposizioni transitorie e abrogazione di norme). Normattiva. normattiva.it
• Codice civile, artt. 1576, 1588 e 1590. Normattiva. normattiva.it
• Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze 10 dicembre 2025, saggio degli interessi legali per il 2026. Gazzetta Ufficiale n. 289 del 13 dicembre 2025. gazzettaufficiale.it
• Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, artt. 5 e 6 (mediazione). Normattiva. normattiva.it
• Decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82, art. 48 (posta elettronica certificata). Normattiva. normattiva.it
• Codice di procedura civile, art. 447-bis. Normattiva. normattiva.it
• SUNIA, SICET, UNIAT, sindacati inquilini. sunia.it, sicet.it, uniat.it