Kiralık evde depozito iadesi

Türkiye'de kiracılar evi boşaltırken en çok depozito yüzünden tartışır. Ev sahibi duvarları, mutfağı ya da halıyı gösterip parayı tutar, kiracı ise evin girdiği gün de böyle olduğunu söyler. Bu noktada elinizde ne olduğu belirleyicidir: giriş günü tutulmuş bir tutanak, tarihli fotoğraflar ve yazılı yazışmalar.

Bu rehber Türkiye'deki konut kiraları içindir. Dayandığı kurallar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'dur.

Kanun depozito hakkında ne diyor

Kanunda depozitonun adı "güvence"dir. TBK 342. madde konut ve çatılı işyeri kiraları için üç temel kural koyar:

• Üst sınır. Güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Banka hesabı. Güvence para olarak verilecekse kiracı bu parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir vadeli tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibine ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
• Üç ay kuralı. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili dava açtığını ya da icra veya iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermek zorundadır.

Uygulamada depozito çoğu zaman bankaya değil, doğrudan ev sahibine elden ya da havaleyle verilir. Bu durumda üç ay kuralı bankayı bağlayan bir kural olarak işlemez. Paranızı doğrudan ev sahibinden istersiniz. Bu yüzden ödemenin dekontunu ya da elden verdiyseniz imzalı bir alındıyı saklayın.

Hangi kesinti haklı, hangisi değil

TBK 334. maddeye göre kiracı, kiralananı nasıl teslim aldıysa sözleşme bitince o durumda geri vermekle yükümlüdür. Aynı madde, sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskimelerden ve bozulmalardan kiracının sorumlu olmadığını söyler. Kiracının, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar dışında ayrıca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmalar da geçersizdir.

TBK 316. madde ise kiracıya evi sözleşmeye uygun ve özenle kullanma borcu yükler. Kısacası ev sahibi gerçek bir hasarı isteyebilir, zamanla oluşan yıpranmayı isteyemez.

Bu tablo genel bir yol gösterir. Sınırda kalan durumlarda karar, sözleşmeye ve giriş günü evin durumuna bakılarak verilir.

Ev sahibinin teslimde yapması gereken

TBK 335. madde çoğu kiracının bilmediği bir kural içerir. Kiraya veren, ev geri verilirken durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı sorumluluktan kurtulur. İstisna, teslim sırasında olağan bir incelemeyle görülemeyecek eksikliklerdir. Ev sahibi bunları sonradan fark ederse yine hemen yazılı bildirmelidir.

Bu kural, teslim gününü önemli kılar. Ev sahibiyle birlikte evi gezin, gördüklerini yazmasını isteyin ve kendi fotoğraflarınızı çekin.

Girişte ve çıkışta neleri kaydetmelisiniz

Girişte ve çıkışta aynı kaydı aynı sırayla tutun. Böylece her fotoğrafın bir karşılığı olur.

1. Teslim tutanağı. Evin, eşyaların, sayaç değerlerinin ve anahtar sayısının yazıldığı, iki tarafın imzaladığı bir belge. Ev sahibi hazırlamıyorsa siz hazırlayın ve imzalatın.
2. Oda oda fotoğraf. Her duvar, zemin, pencereler, mutfak dolaplarının içi, beyaz eşyalar, banyo, kombi ve petekler.
3. Sayaçlar. Elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının okunur fotoğrafları.
4. Mevcut kusurlar. Girişte gördüğünüz her çizik, leke ya da kırığı yakından çekin ve tutanağa yazdırın.
5. Anahtar teslimi. Çıkışta anahtarları teslim ettiğinizi gösteren imzalı bir not alın.

Ev sahibi depozitoyu vermezse

1. Yazılı olarak isteyin

Önce kısa ve net bir yazılı talep gönderin: depozito tutarı, kiranın bittiği tarih, anahtar teslim tarihi ve paranın gönderileceği IBAN. Kesinti yapılacaksa hangi kalem için ne kadar kesildiğini ve buna dayanak belgeyi, örneğin usta faturasını, isteyin.

Yanıt gelmezse noter aracılığıyla ihtarname çekebilirsiniz. İhtarname zorunlu değildir, ama talebin tarihini ve içeriğini resmi olarak kayda geçirir.

2. Arabulucuya başvurun

7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Kanun'a eklenen 18/B maddesine göre kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu kural 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girdi. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

Başvuru, davanın açılacağı yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır. Kanuna göre arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Ücret konusunda kanunun kuralı şudur: taraflara ulaşılamazsa, taraflar gelmezse ya da iki saatten kısa görüşmeler sonunda anlaşma olmazsa, iki saatlik arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. Anlaşma olursa ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir.

İlk toplantıya geçerli bir mazeret olmadan katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Bu yüzden toplantıya katılın.

3. Sulh hukuk mahkemesi

Arabuluculukta anlaşma olmazsa arabulucu son tutanağı düzenler. Bu tutanağı dava dilekçesine eklersiniz. HMK 4. maddeye göre kira ilişkisinden doğan alacak davaları dahil tüm kira uyuşmazlıklarına, tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar.

Kira uyuşmazlıkları bu yolla çözüldüğü için depozito alacağı genelde Tüketici Hakem Heyeti'nin konusu olarak görülmez.

Zaman çizelgesi tutun

Her tarihi not edin: sözleşme tarihi, depozitonun ödendiği gün, tahliye bildirimi, anahtar teslimi, yazılı talebiniz, gelen yanıtlar. Tüm belgelerin kopyasını tek bir klasörde saklayın. Arabulucuya ya da mahkemeye gittiğinizde ilk istenecek şey bu sıralamadır.

Fotoğraflarınızı güçlü kılan şey

Galerideki bir fotoğrafın tarihi birkaç dokunuşla değiştirilebilir. Ev sahibi "bu fotoğraflar o gün çekilmedi" derse işinize yarayacak olanlar şunlardır:

• sizin belirlemediğiniz bir saat;
• fotoğrafın o andan beri değişmediğinin kanıtı;
• giriş ve çıkışın tek bir yerde, aynı sırayla toplanması.

Handback bunu sağlar. Her fotoğraf uygulamada çekilir, SHA-256 parmak izi sunucumuza gönderilir ve sunucu kendi saatini kaydeder. Sonra ev sahibine ya da arabulucuya tek bir bağlantı gönderirsiniz. Bağlantıyı açan herkes, hesap açmadan fotoğrafların değişmediğini kontrol edebilir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 316, 334, 335 ve 342. Mevzuat Bilgi Sistemi, Cumhurbaşkanlığı. mevzuat.gov.tr
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, madde 18/A ve 18/B. Mevzuat Bilgi Sistemi. mevzuat.gov.tr
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, madde 4. Mevzuat Bilgi Sistemi. mevzuat.gov.tr
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı. adb.adalet.gov.tr