Cómo recuperar la fianza del alquiler
Cuánto puede pedirte el casero, cuánto tiempo tiene para devolver la fianza, qué puede descontar y qué pasos seguir si no la devuelve, según la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La respuesta corta
En España, la fianza de un alquiler de vivienda es de una mensualidad de renta (art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si el casero no la devuelve en el mes siguiente a la entrega de las llaves, el saldo genera el interés legal del dinero. Solo puede descontar daños que no sean desgaste normal, y le toca justificarlos. Si no paga, reclama por escrito y, si hace falta, acude al juicio verbal o al proceso monitorio.
Al dejar un piso de alquiler, la pregunta es casi siempre la misma: cuándo me devuelven la fianza y cuánto. Esta guía explica las reglas que se aplican en España a los alquileres de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y los pasos para reclamar si el casero no paga.
Qué dice la ley sobre la fianza
El artículo 36 de la LAU fija las cantidades y el plazo:
| Concepto | Regla |
|---|---|
| Fianza en vivienda | Una mensualidad de renta, en metálico (art. 36.1) |
| Fianza en uso distinto de vivienda (local, oficina) | Dos mensualidades (art. 36.1) |
| Garantía adicional en vivienda | Como máximo dos mensualidades más, en contratos de hasta 5 años, o de hasta 7 si el casero es una empresa (art. 36.5) |
| Plazo para devolver el saldo | Un mes desde la entrega de las llaves. Después, el saldo genera el interés legal del dinero (art. 36.4) |
El interés legal del dinero lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado (Ley 24/1984). No es una gran suma, pero deja claro que el retraso tiene un coste para el casero.
Desde el 8 de octubre de 2026, el texto del artículo 36 incluye dos cambios añadidos por el Real Decreto-ley 29/2026. En los alquileres temporales, la garantía adicional no puede pasar de una mensualidad. Y al terminar el contrato, las partes deben dejar por escrito el estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por ambas. Si no se firma, o si no recoge ningún desperfecto, se presume que la vivienda se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 36.7).
Un real decreto-ley debe ser convalidado o derogado por el Congreso en los 30 días siguientes (art. 86 de la Constitución). Un decreto anterior con estos mismos cambios, el 26/2026, fue derogado el 2 de octubre de 2026. Antes de apoyarte en el apartado 7, comprueba en el BOE que sigue en vigor.
El depósito de la fianza en tu comunidad autónoma
Muchas comunidades obligan al casero a depositar la fianza en un organismo público mientras dura el contrato (disposición adicional tercera de la LAU). En Cataluña la recibe el Institut Català del Sòl (Incasòl). En la Comunidad de Madrid, la Agencia de Vivienda Social. En ambos casos es el casero quien la deposita y quien pide su devolución al organismo.
Para ti esto es contexto, no un trámite. Aunque el dinero esté depositado, quien te debe la fianza es el casero, y el plazo de un mes corre igual.
Antes de entregar las llaves
La fianza se gana o se pierde en las fotos. El artículo 1561 del Código Civil dice que el inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable. El artículo 1562 añade que, si no se describió el estado de la vivienda al alquilarla, se presume que la recibiste en buen estado, salvo prueba en contrario.
Eso significa que sin inventario de entrada juegas con desventaja. Haz esto:
- Busca lo que tengas de la entrada. Inventario, fotos, correos en los que avisaste de averías. Lo vas a comparar todo.
- Limpia y vacía la vivienda. Las habitaciones vacías muestran bien paredes y suelos.
- Fotografía cada estancia en el mismo orden que a la entrada. Paredes, suelos, ventanas, cocina, electrodomésticos por dentro, baño, contadores y llaves.
- Pide una visita conjunta y un acta de entrega firmada por los dos. Si el casero escribe "sin desperfectos", haz una foto del documento.
- Entrega las llaves contra un justificante con la fecha. Esa fecha pone en marcha el plazo de un mes.
Desgaste normal y daños: qué puede descontarse
El casero puede descontar de la fianza lo que debas: rentas, suministros pendientes y daños que causaste tú o las personas de tu casa (arts. 1563 y 1564 del Código Civil). No puede cobrarte el deterioro que causa el paso del tiempo.
Hay un matiz. El artículo 21.4 de la LAU dice que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son a cargo del inquilino. Una bombilla fundida o un grifo que gotea durante el contrato te tocan a ti. Dónde termina la pequeña reparación y empieza el deterioro por el tiempo no lo fija la ley con una lista. Lo deciden los juzgados caso por caso, y por eso tus fotos de entrada y salida pesan tanto.
Si el casero descuenta algo, pide siempre el detalle: qué daño, dónde, con qué foto y con qué presupuesto o factura.
Si pasa el mes y no devuelve la fianza
Sigue este orden. Cada paso deja constancia del anterior.
- Escribe primero de forma amistosa. Un correo o un mensaje con tu número de cuenta, la fecha de entrega de llaves y la cantidad.
- Envía un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Reclama la cantidad, recuerda el art. 36.4 de la LAU, da un plazo concreto (por ejemplo, diez días) y propón una solución. Adjunta o menciona tus fotos.
- Pide ayuda gratuita. La Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) de tu ayuntamiento informa y, según el caso, puede orientarte. Las asociaciones de inquilinos de tu ciudad también asesoran en reclamaciones de fianza.
- Valora la vía judicial. Desde abril de 2025, antes de demandar debes haber intentado una negociación previa (Ley Orgánica 1/2025, art. 5). Sirve un documento que pruebe que el casero recibió tu propuesta, como el burofax. Si en 30 días naturales no responde, el intento se considera terminado sin acuerdo (art. 10).
Juicio verbal o proceso monitorio
Para reclamar la fianza tienes dos caminos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):
| Vía | Cuándo encaja | Qué necesitas |
|---|---|---|
| Proceso monitorio | Deuda de dinero, de cualquier importe, que puedas acreditar con documentos (contrato, recibo de la fianza, justificante de llaves) | Puedes presentar la petición inicial tú mismo, sin procurador (arts. 812 y 814) |
| Juicio verbal | Reclamaciones de hasta 15.000 euros (art. 250.2) | Hasta 2.000 euros puedes actuar por tu cuenta, sin procurador (art. 23), con un impreso normalizado del juzgado (art. 437.2) |
En el monitorio, el juzgado requiere al casero para que pague o se oponga en 20 días (art. 815). Si se opone y la cantidad no pasa de la del juicio verbal, el asunto sigue como juicio verbal (art. 818).
Que tus fotos sirvan como prueba
Una foto del carrete tiene una fecha que puedes cambiar en pocos toques. Si el casero dice que la mancha o el golpe no estaban a la entrada, ayuda tener una hora que no pusiste tú y la prueba de que la foto no se ha tocado desde entonces.
Eso es lo que añade Handback. Haces las fotos en la app, su huella SHA-256 llega a nuestro servidor y el servidor les pone su propia hora. Después compartes un único enlace, y cualquiera puede comprobarlo sin crear una cuenta.
Fuentes
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (arts. 21, 36 y disposición adicional tercera). Boletín Oficial del Estado. boe.es
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Boletín Oficial del Estado. boe.es
- Constitución Española, art. 86. Boletín Oficial del Estado. boe.es
- Código Civil, arts. 1561 a 1564. Boletín Oficial del Estado. boe.es
- Ley 24/1984, de 29 de junio, sobre modificación del tipo de interés legal del dinero. Boletín Oficial del Estado. boe.es
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (arts. 23, 250, 437, 812, 814, 815 y 818). Boletín Oficial del Estado. boe.es
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (arts. 5 y 10). Boletín Oficial del Estado. boe.es
- Comunidad de Madrid, "Fianzas de arrendamiento". comunidad.madrid
- Institut Català del Sòl, "Devolució de fiances". incasol.gencat.cat
- Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, directorio de Oficinas Municipales de Información al Consumidor. cidoc.consumo.gob.es
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
La ley no fija una multa, pero sí un momento: si pasa un mes desde que entregaste las llaves y no te ha devuelto el saldo, ese saldo empieza a generar el interés legal del dinero (art. 36.4 LAU).
¿Puede quedarse la fianza por la pintura o el desgaste normal?
No por el deterioro que causa el paso del tiempo. El Código Civil dice que devuelves la vivienda como la recibiste, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable. Los daños que causaste tú sí pueden descontarse, y el casero debe poder justificarlos.
No hice inventario al entrar. ¿Lo tengo perdido?
Lo tienes más difícil. Si no se describió el estado de la vivienda al alquilarla, la ley presume que la recibiste en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 del Código Civil). Reúne lo que tengas: correos sobre averías, fotos antiguas, mensajes con el casero.
Handback guarda un registro de lo que fotografiaste y cuándo. No es asesoramiento legal y no puede resolver una disputa por ti.