Je borg terugkrijgen na het huren van een woning
Hoe hoog de borg mag zijn, binnen hoeveel dagen je verhuurder moet terugbetalen, wat hij mag inhouden en waar je terechtkunt als het geld niet komt. Voor huurwoningen in Nederland.
Het korte antwoord
In Nederland moet de verhuurder de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Verrekent hij schade of achterstallige huur, dan krijg je het restant binnen 30 dagen terug, met een schriftelijke en volledige kostenspecificatie. Voor huurcontracten vanaf 1 juli 2023 is de borg maximaal twee maanden kale huur. De Huurcommissie doet geen uitspraak over de borg: dat doet de kantonrechter.
Je hebt de sleutels ingeleverd en wacht op je borg. Twee weken later staat er niets op je rekening. Of er komt een mail met een lijst van kosten die je niet herkent. Dit gebeurt vaak, en de regels zijn sinds 1 juli 2023 duidelijker geworden.
Deze gids gaat over het huren van een woning of kamer in Nederland. De regels staan in het Burgerlijk Wetboek (Boek 7) en in de Wet goed verhuurderschap.
Wat de wet zegt over de borg
In de wet heet de borg een waarborgsom. De regels staan in artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek.
- Maximum. De borg is ten hoogste twee keer de kale huurprijs. Volgens de Rijksoverheid geldt dit voor contracten die vanaf 1 juli 2023 zijn afgesloten. Voor oudere contracten noemt de Rijksoverheid een maximum van drie maanden kale huur.
- Terugbetalen. De verhuurder betaalt de borg terug binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst.
- Verrekenen. Is er schade, of heb je nog huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding open staan? Dan krijgt de verhuurder 30 dagen. Hij mag alleen kosten aftrekken die hij aantoonbaar heeft gemaakt voor het herstel van de schade, of die je nog verschuldigd bent.
- Uitleg op papier. Verrekent de verhuurder iets, dan moet hij je dat schriftelijk laten weten, met een volledige kostenspecificatie.
De Rijksoverheid noemt vier soorten kosten die met de borg verrekend mogen worden: achterstallige huur, servicekosten, schade die voor rekening van de huurder is, en de energieprestatievergoeding. Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet.
De verhuurder hoeft geen rente over de borg te betalen. De wet noemt ook geen boete als hij te laat terugbetaalt.
| Situatie | Termijn voor de verhuurder | Wat je moet krijgen |
|---|---|---|
| Woning zonder schade opgeleverd, geen achterstand | 14 dagen na einde huur | De hele borg |
| Schade die voor jouw rekening is | 30 dagen na einde huur | Restant plus schriftelijke kostenspecificatie |
| Achterstallige huur, servicekosten of energieprestatievergoeding | 30 dagen na einde huur | Restant plus schriftelijke kostenspecificatie |
Wat de Wet goed verhuurderschap toevoegt
De Wet goed verhuurderschap geldt sinds 1 juli 2023. Volgens die wet moet een verhuurder je schriftelijk informeren over de hoogte van de borg, en over hoe en binnen welke termijnen de borg aan het einde wordt afgerekend. Hij moet je ook de contactgegevens geven van het meldpunt van je gemeente.
Elke gemeente heeft zo'n meldpunt voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Een borg die hoger is dan de wet toestaat, is in strijd met goed verhuurderschap. De gemeente kan de verhuurder dan een boete geven. Volgens de Rijksoverheid is het daarmee niet zeker dat je het te veel betaalde geld terugkrijgt. Je kunt de gemeente ook vragen om op te treden tegen de verhuurder.
Normale slijtage is niet jouw kosten
Artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek regelt hoe je de woning teruggeeft. Is er bij het begin een beschrijving van het gehuurde gemaakt, dan lever je de woning op in de staat die daarin staat. Veranderingen die mochten, en wat door ouderdom is versleten of beschadigd, tellen niet mee.
Is er geen beschrijving gemaakt? Dan gaat de wet ervan uit dat je de woning hebt gekregen in de staat waarin je hem achterlaat, tenzij de verhuurder het tegendeel bewijst.
De Rijksoverheid en Volkshuisvesting Nederland zeggen hetzelfde in gewone woorden: de verhuurder mag geen kosten rekenen voor slijtage door gebruik. Ook niet voor schade door slecht of achterstallig onderhoud van de verhuurder. En hij moet kunnen aantonen dat de schade er nog niet was toen je erin trok.
Voor de oplevering
- Zoek je opnamestaat. Het rapport, de foto's of de mails van toen je erin trok. Daarmee vergelijk je straks.
- Vraag hoe je moet opleveren. Doe dit voor het einde van de huur, het liefst per mail. Moet de vloer eruit? Mogen gaatjes blijven? Dan weet je het zwart op wit.
- Wees erbij als de verhuurder de woning controleert. Laat hem een zo volledig mogelijk rapport maken. Controleer of er een datum, een naam en een handtekening op staan.
- Geen rapport? Maak zelf foto's. Fotografeer elke ruimte en schrijf gebreken op. Stuur foto's en beschrijving ruim voor de oplevering naar de verhuurder.
- Geef je nieuwe adres en rekeningnummer door. Op papier of per mail, zodat de verhuurder geen reden heeft om te wachten.
Als de borg niet op tijd komt
Stap 1: stuur een brief of mail. Vraag de borg terug en noem de termijn uit artikel 7:261b BW. Het Juridisch Loket heeft een voorbeeldbrief. Die werkt ook als de verhuurder te veel heeft afgetrokken. Vraag bij een verrekening om de volledige kostenspecificatie, met facturen of offertes.
Stap 2: vergelijk zijn bewijs met het jouwe. Staat de schade al in de opnamestaat of op je foto's van het begin? Is het gewone slijtage? Schrijf per post op waarom je het er niet mee eens bent.
Stap 3: meld het bij de gemeente. Was de borg te hoog, of kreeg je bij het begin geen informatie over de borg? Doe een melding bij het meldpunt ongewenst verhuurgedrag van je gemeente.
Stap 4: vraag hulp. Het Juridisch Loket geeft gratis advies over de borg, de oplevering en geld terugvragen via de rechter. Sommige gemeenten hebben een huurteam dat huurders helpt. De Woonbond, de landelijke vereniging van huurders, heeft een Huurderslijn en modelbrieven.
Stap 5: de kantonrechter. Weigert de verhuurder nog steeds, dan kun je het geld via de rechter terugvragen. Huurzaken gaan naar de kantonrechter. Daar hoef je je niet te laten bijstaan, je mag de zaak zelf voeren. Wie de zaak begint, betaalt griffierecht.
En de Huurcommissie?
De Huurcommissie gaat over onder meer de huurprijs, servicekosten en onderhoud. Over het terugkrijgen van de borg doet ze geen uitspraak. Dat staat op haar eigen website, met de verwijzing dat alleen een rechter daarover kan beslissen.
Bewijs dat ook later nog telt
Bij een borgzaak gaat het bijna altijd om twee momenten: het begin en het einde van de huur. Tussen die momenten zitten vaak jaren. Foto's van toen zijn dan moeilijk terug te vinden, en de datum in je filmrol kun je zelf aanpassen.
Dit maakt foto's sterker:
- een tijd die niet door jou is ingesteld;
- bewijs dat de foto sindsdien niet is bewerkt;
- alle foto's op één plek, als één link.
Dat is wat Handback toevoegt. Je maakt de foto's in de app. Van elke foto gaat een SHA-256-vingerafdruk naar onze server, en de server zet er zijn eigen tijd op. Bij de oplevering, of later in een brief, stuur je één link. De verhuurder, het Juridisch Loket of de rechter kan die openen zonder account en controleren dat de foto's niet zijn veranderd.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:224 (oplevering) en artikel 7:261b (waarborgsom), versie geldend vanaf 8 oktober 2026. Overheid.nl, wetten.overheid.nl. wetten.overheid.nl
- Wet goed verhuurderschap, artikel 2 (regels van goed verhuurderschap) en artikel 4 (meldpunt). Overheid.nl, wetten.overheid.nl. wetten.overheid.nl
- Rijksoverheid, "Mag mijn verhuurder een waarborgsom vragen als ik een woning wil huren?". rijksoverheid.nl
- Volkshuisvesting Nederland (Rijksoverheid), "Waarborgsom". volkshuisvestingnederland.nl
- Huurcommissie, "Klacht over gedrag verhuurder beoordelen" (welke klachten de Huurcommissie niet behandelt). huurcommissie.nl
- De Rechtspraak, "Procedures huurconflicten". rechtspraak.nl
- Het Juridisch Loket. juridischloket.nl
- Woonbond. woonbond.nl
Veelgestelde vragen
Hoe snel moet mijn verhuurder de borg terugbetalen?
Binnen 14 dagen na het einde van de huur. Verrekent de verhuurder kosten voor schade of achterstallige huur, servicekosten of energieprestatievergoeding, dan moet hij het restant binnen 30 dagen terugbetalen en je schriftelijk een volledige kostenspecificatie sturen.
Kan ik naar de Huurcommissie als ik mijn borg niet terugkrijg?
Nee. De Huurcommissie schrijft zelf dat ze geen uitspraak kan doen over het terugkrijgen van de borgsom. Daarover beslist alleen de rechter. Voor gratis advies kun je bij het Juridisch Loket terecht.
Mag de verhuurder kosten aftrekken voor gewone slijtage?
Nee. Slijtage door normaal gebruik mag niet van de borg af. Ook schade door slecht of achterstallig onderhoud van de verhuurder zelf niet. De verhuurder moet kunnen aantonen dat de schade er bij het begin van de huur nog niet was.
Handback bewaart een record van wat je fotografeerde en wanneer. Het is geen juridisch advies, en het kan geen geschil voor je beslissen.